1．目前本市住宅物业服务收费现状如何？有几种收费形式？

答：本市住宅物业约3．5亿平方米，95％已实施专业化物业管理。63％的小区已成立业主委员会。目前本市住宅物业服务收费按照房屋的性质，采用不同的价格管理形式，即：已售公有住宅实行政府定价；普通内销商品房实行政府指导价；原外销房和原高标准内销商品房实行市场调节价。

2．为什么要制定《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》？

答：为配合市人大常委会2004年8月19日通过的《上海市住宅物业管理规定》的实施，规范住宅物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，进一步推动物业服务行业的市场化进程，根据上海市物业管理行业发展的需要，制定了本《办法》。旨在通过《办法》的实施，变物业收费的直接管理为间接管理，促使物业服务更规范，物业收费更透明。未来，随着物业收费中业主大会主导作用的逐步发挥，物业服务管理的逐步市场化，该《办法》中的分等收费表将演化为行业标准。

3．什么是物业服务分等收费管理？

答：通俗地说，物业服务分等收费管理是一种“菜单式”、“间接化”的收费管理方式。《办法》实施后，上海市主要的物业服务内容将归并为“综合管理服务”、“公共区域清洁卫生服务”、“公共区域秩序维护服务”、“公共区域绿化养护服务”以及“共用部位、共用设备的日常运行、保养及维修服务”五项，每个服务项目再按服务内容多少、服务要求高低和设施配备情况进行分级，等级从低到高，最高五级。

　　 每一等级都列明对应的收费标准（最高限价），从而形成一份质价相符，可供选择的服务菜单。在确定各小区具体的物业服务收费标准时，业主大会（业主委员会）和物业管理企业可根据需要，从菜单中选择不同等级的服务项目，并在最高限价的范围内协商确定具体的收费标准。价格部门对住宅物业服务收费的管理也将逐步由事前审批转为事后监管，重点是加强协调服务和监督检查。

4、《办法》如何对物业服务项目划分等级？

答：《办法》依据服务内容、服务过程和服务结果的不同对物业服务项目进行分级。以“公共区域清洁卫生服务”为例。在“服务内容”方面，四级服务相对于三级服务，在“楼外公共区域保洁”中增加“水景保洁”的内容；在“服务过程”方面，三级中规定楼梯扶手、栏杆和窗台需每周擦抹两次，而四级则规定为隔日擦抹一次；在“服务结果”方面，三级要求垃圾箱（房）及其周围“基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味”，而四级则要求箱（房）整体清洁、无异味，要求更进一步。